Le tolleranze costruttive sono le piccole differenze tra il progetto autorizzato di un immobile e ciò che è stato realmente costruito, differenze che la legge considera ammissibili e che quindi non generano un abuso edilizio. Capire dove finisce la tolleranza e dove inizia la difformità è decisivo quando si compra o si vende casa, perché da questa distinzione dipende se l’immobile è regolare oppure se serve una sanatoria prima del rogito.
Con il decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito nella Legge 105/2024) la disciplina delle tolleranze costruttive è stata ampliata in modo significativo. Molte irregolarità che fino a poco tempo fa richiedevano una pratica edilizia oggi rientrano nel perimetro delle tolleranze, semplificando la verifica dello stato legittimo dell’immobile. In questa guida, aggiornata a giugno 2026, vediamo cosa sono le tolleranze costruttive, quali soglie prevede l’articolo 34-bis del DPR 380/2001, cosa è cambiato con la Salva Casa e come si asseverano correttamente.
Cosa sono le tolleranze costruttive
Le tolleranze costruttive sono scostamenti minimi tra quanto assentito nel titolo edilizio e quanto effettivamente costruito. Il legislatore le ha introdotte riconoscendo che la realizzazione di un edificio non è mai millimetrica: muri leggermente più spessi, una stanza con qualche centimetro in più, una quota di calpestio che varia di poco sono inevitabili nella pratica di cantiere.
La norma di riferimento è l’articolo 34-bis del DPR 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia), introdotto nel 2020 e poi modificato dal Salva Casa. Questo articolo stabilisce che, entro determinate soglie, lo scostamento non costituisce violazione edilizia. In altre parole, ciò che rientra nella tolleranza è legittimo per definizione e non va sanato.
Una tolleranza costruttiva non è un abuso minore da regolarizzare: è una difformità che la legge considera ammissibile e che quindi non richiede alcuna sanatoria.
La distinzione è fondamentale dal punto di vista pratico. Un abuso, anche piccolo, va sanato con un accertamento di conformità e può bloccare una compravendita. Una tolleranza, invece, va semplicemente dichiarata da un tecnico, senza procedimenti sanzionatori né oneri di regolarizzazione.
Le soglie delle tolleranze: art. 34-bis aggiornato
Il cuore della disciplina sono le percentuali di scostamento ammesse. Queste soglie sono il punto più tecnico e anche quello più soggetto a interpretazione, per cui vanno sempre verificate da un professionista sul caso concreto. Il punto chiave da capire è che dopo la Salva Casa convivono due regimi diversi a seconda di quando l’opera è stata realizzata.
Soglie aggiornate a giugno 2026 (art. 34-bis DPR 380/2001, come modificato dal DL 69/2024 conv. L 105/2024). Le percentuali e il loro ambito di applicazione sono materia tecnico-legale in evoluzione: vanno confermate da un tecnico abilitato sul singolo immobile.
La regola generale, valida per le opere realizzate dopo l’entrata in vigore della Salva Casa, è la tolleranza ordinaria del 2% prevista dall’articolo 34-bis. Entro questo scostamento del 2% rispetto alle misure di progetto (altezze, distacchi, cubatura, superficie coperta e ogni altra dimensione dell’unità) non si configura una violazione edilizia.
Accanto a questa, la riforma ha introdotto un regime transitorio (comma 1-bis dell’art. 34-bis) che riguarda solo le opere realizzate entro il 24 maggio 2024, data di entrata in vigore del decreto. Per queste opere più datate la tolleranza non è un valore unico, ma è graduata in base alla superficie utile dell’unità immobiliare: più l’immobile è piccolo, più ampia è la percentuale ammessa, per evitare che scostamenti fisiologici penalizzino gli appartamenti di metratura ridotta.
| Superficie utile dell’unità (opere ante 24/05/2024) | Tolleranza ammessa (dimensionale) |
|---|---|
| Inferiore a 60 m² | 6% |
| Da 60 a meno di 100 m² | 5% |
| Da 100 a 300 m² | 4% |
| Oltre 300 e fino a 500 m² | 3% |
| Superiore a 500 m² | 2% |
In sintesi: per gli interventi nuovi vale il 2% ordinario, mentre le percentuali graduate fino al 6% si applicano soltanto al pregresso edificato entro il 24 maggio 2024. Sbagliare il regime applicabile è uno degli errori più insidiosi, perché la stessa misura può essere tolleranza su un immobile datato e difformità su uno recente. Accanto a queste tolleranze dimensionali, l’articolo 34-bis disciplina anche le cosiddette tolleranze esecutive: irregolarità geometriche, diversa collocazione di impianti, modifiche interne minori e difetti di esecuzione, purché realizzati durante i lavori e non incidenti sulla sicurezza o sull’agibilità.
Cosa è cambiato con la Salva Casa
Prima del 2024 le tolleranze coprivano un perimetro più ristretto e molte modifiche interne ricadevano nelle difformità da sanare. Il decreto Salva Casa ha ampliato la portata dell’articolo 34-bis, facendo rientrare nelle tolleranze esecutive una serie di interventi che prima generavano un contenzioso.
In particolare, la riforma ha chiarito che alcune modifiche interne possono rientrare tra le tolleranze esecutive, ma non vi rientrano in modo automatico. L’articolo 34-bis richiama infatti irregolarità di minima entità, eseguite durante l’esecuzione dei lavori, senza pregiudizio per l’agibilità e senza violazione della disciplina urbanistico-edilizia. È il caso, ad esempio, di un diverso dimensionamento o posizionamento di tramezzi o di lievi variazioni nella distribuzione degli spazi: possono configurare una tolleranza esecutiva solo quando ricorrono tutti questi requisiti, mai per il solo fatto di riguardare opere interne. Vanno quindi evitati automatismi: una ridistribuzione interna sostanziale, o eseguita in un momento successivo ai lavori, non è una tolleranza esecutiva e resta una difformità da trattare con l’accertamento di conformità (art. 36 o 36-bis del DPR 380/2001). Il vantaggio per chi compra o vende è notevole: meno pratiche, meno costi e una verifica dello stato legittimo più lineare.
Con la Salva Casa molte irregolarità interne che prima richiedevano una sanatoria oggi sono semplici tolleranze: cambia la procedura, i tempi e i costi della regolarizzazione.
Resta però un limite temporale e tecnico da non trascurare. Il regime ampliato e le percentuali graduate riguardano in particolare le opere realizzate entro il 24 maggio 2024, mentre per gli interventi successivi resta la tolleranza ordinaria del 2%; in ogni caso le tolleranze non possono essere usate per legittimare scostamenti che incidono sulla sicurezza statica o sulla destinazione d’uso. Questi aspetti vanno valutati caso per caso, perché un errore di inquadramento può trasformare una presunta tolleranza in un abuso non dichiarato.
Tolleranza, difformità o abuso: come distinguerli
In compravendita la differenza tra questi tre concetti decide se l’immobile è vendibile senza interventi o se serve prima una regolarizzazione. Confonderli è uno degli errori più frequenti e più costosi.
| Categoria | Cosa significa | Cosa serve |
|---|---|---|
| Tolleranza costruttiva | Scostamento minimo entro le soglie di legge | Dichiarazione del tecnico, nessuna sanatoria |
| Difformità sanabile | Irregolarità oltre la tolleranza ma conforme alle norme | Accertamento di conformità (art. 36 o 36-bis) |
| Abuso non sanabile | Opera in contrasto con la disciplina urbanistica | Nessuna sanatoria possibile, rischio demolizione |
La verifica corretta dello stato legittimo, disciplinato dall’articolo 9-bis del DPR 380/2001, passa proprio dal saper collocare ogni difformità nella categoria giusta. Per approfondire il concetto giuridico conviene leggere la guida dedicata a cosa significa avere un immobile in stato legittimo, perché è il presupposto di ogni rogito sicuro. Quando le irregolarità superano la soglia della tolleranza, invece, il percorso passa per una sanatoria semplificata o per una sanatoria edilizia ordinaria, con tempi e costi differenti.
Come si asseverano le tolleranze costruttive
Le tolleranze non si “sanano” con una pratica, ma si dichiarano. L’articolo 34-bis prevede che lo stato delle tolleranze sia attestato da un tecnico abilitato nell’ambito degli atti di trasferimento del diritto, tipicamente in occasione della compravendita.
In concreto, il professionista incaricato verifica lo scostamento tra progetto e stato di fatto, lo misura, lo confronta con le soglie di legge e ne dà atto in una dichiarazione asseverata. Questa attestazione può essere riportata negli atti notarili oppure allegata alla documentazione tecnica dell’immobile. Non comporta sanzioni né oneri di urbanizzazione, perché non si tratta di regolarizzare un abuso ma di certificare che la differenza rilevata è ammessa dalla legge.
Il rilievo va eseguito con attenzione, perché la dichiarazione di tolleranza ha valore tecnico e responsabilizza il professionista che la firma. Per questo è essenziale affidarsi a un tecnico che esegua una verifica completa dello stato dei luoghi e che sappia distinguere ciò che è tolleranza da ciò che invece va trattato come difformità. Un rilievo superficiale rischia di “coprire” come tolleranza un abuso che tale non è, con conseguenze sulla commerciabilità dell’immobile.
La dichiarazione di tolleranza non è una formalità: impegna la responsabilità del tecnico e tutela l’acquirente solo se basata su un rilievo accurato dello stato di fatto.
Tolleranze costruttive e compravendita: perché contano
Quando si acquista una casa, il notaio e la banca chiedono garanzie sulla regolarità urbanistica. Le tolleranze costruttive, se correttamente inquadrate, evitano che scostamenti minimi blocchino il rogito o l’erogazione del mutuo. Al contrario, una difformità classificata male può far saltare la vendita o esporre l’acquirente a rischi futuri.
Per chi vende, conoscere il regime delle tolleranze significa presentare l’immobile con una documentazione solida, riducendo le contestazioni in fase di trattativa. Per chi compra, significa sapere che ciò che sembra un’irregolarità potrebbe essere perfettamente legittimo, oppure il contrario. In entrambi i casi il punto di equilibrio è una verifica tecnica indipendente, che inquadri ogni scostamento nella categoria corretta prima della firma.
Il documento che mette ordine in questa valutazione è la relazione di commerciabilità, che attesta lo stato legittimo dell’immobile e dà conto delle tolleranze rilevate, distinguendole dalle difformità da sanare. È lo strumento che permette di arrivare al rogito senza sorprese, perché trasforma una verifica complessa in un giudizio chiaro sulla vendibilità del bene.
Domande frequenti sulle tolleranze costruttive
Le tolleranze costruttive vanno sanate? No. Le tolleranze non sono abusi e non richiedono alcuna sanatoria. Vanno solo dichiarate da un tecnico abilitato, tipicamente in sede di compravendita. Solo le difformità che superano le soglie dell’articolo 34-bis necessitano di un accertamento di conformità.
Qual è la percentuale di tolleranza ammessa? Dipende da quando l’opera è stata realizzata. Per gli interventi successivi al 24 maggio 2024 vale la tolleranza ordinaria del 2% prevista dall’art. 34-bis. Per le opere realizzate entro quella data si applica il regime transitorio (comma 1-bis), con percentuali graduate in base alla superficie utile: dal 2% per le unità oltre 500 m² fino al 6% per quelle più piccole. La soglia precisa va sempre verificata sul caso concreto da un tecnico abilitato.
Chi dichiara le tolleranze costruttive? Un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) che esegue il rilievo, confronta lo stato di fatto con il progetto e attesta che gli scostamenti rientrano nelle soglie di legge. La dichiarazione impegna la sua responsabilità professionale.
La Salva Casa ha cambiato le tolleranze? Sì. Il DL 69/2024, convertito nella L 105/2024, ha ampliato l’ambito delle tolleranze esecutive, facendovi rientrare molte modifiche interne che prima richiedevano una pratica. Restano esclusi gli scostamenti che incidono su sicurezza e destinazione d’uso.
Una tolleranza può bloccare il mutuo o il rogito? Una tolleranza correttamente dichiarata non blocca rogito né mutuo. I problemi nascono quando una difformità viene scambiata per tolleranza: per questo serve una verifica tecnica indipendente prima della firma.
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