La relazione di commerciabilità è il documento tecnico che certifica se un immobile può essere venduto e acquistato in sicurezza, riducendo il rischio di contestazioni dopo il rogito e di problemi in fase di atto. È redatta da un tecnico abilitato e verifica che lo stato dei luoghi coincida con titoli edilizi, planimetrie catastali e stato legittimo dell’immobile, secondo l’art. 9-bis del DPR 380/2001 come modificato dal Decreto Salva Casa (DL 69/2024 conv. L 105/2024). In una sola parola, ti dice se la casa è davvero commerciabile prima che firmi.
A differenza di una semplice visura, questo documento incrocia più fonti e arriva a una conclusione operativa: l’immobile è regolare, presenta difformità sanabili oppure ha criticità che vanno risolte prima dell’atto. È lo strumento che protegge sia chi compra sia chi vende.
La relazione di commerciabilità non descrive un problema: ti dice se puoi firmare e a quali condizioni.
È importante un chiarimento, perché su questo punto circola molta confusione. La nullità di cui si parla in compravendita non discende automaticamente dalla difformità edilizia in sé: secondo l’orientamento delle Sezioni Unite della Cassazione (sent. n. 8230/2019), si tratta di una nullità di tipo formale, legata alla mancanza o alla non veridicità nell’atto delle dichiarazioni e delle menzioni urbanistiche richieste dalla legge. Un immobile con una difformità non è quindi, di per sé, un atto nullo; il rischio concreto è piuttosto che l’irregolarità non emerga, non venga dichiarata correttamente e generi contestazioni, problemi con il mutuo o responsabilità del venditore per i vizi. La relazione serve proprio a far emergere questi elementi prima della firma, così che le dichiarazioni in atto siano complete e veritiere. Resta inteso, in via prudenziale, che la valutazione definitiva degli aspetti giuridici dell’atto spetta al notaio rogante (riferimenti aggiornati a giugno 2026).
Quando serve una relazione di commerciabilità
Serve ogni volta che c’è un passaggio di proprietà e si vuole avere certezza prima di impegnarsi. Per chi acquista, è la verifica che evita di comprare un immobile con abusi nascosti, che possono bloccare il mutuo o rendere l’atto contestabile. Per chi vende, è la prova documentale che la casa è in regola, un elemento che accelera la trattativa e tutela da future richieste di danni.
Diventa particolarmente utile in alcuni scenari ricorrenti, dove il rischio è concreto e spesso sottovalutato dalle parti.
| Situazione | Perché conta la relazione |
|---|---|
| Acquisto con mutuo | La banca e il notaio richiedono conformità urbanistica e catastale prima di erogare |
| Immobile ristrutturato negli anni | Lavori non comunicati creano difformità che emergono solo in fase di rogito |
| Vendita tra privati senza agenzia | Manca il filtro tecnico: la responsabilità sui vizi resta sul venditore |
| Eredità o donazione da rivendere | Spesso mancano titoli edilizi e aggiornamenti catastali storici |
| Immobile ante 1967 | Va ricostruita la legittimità in assenza di concessione edilizia originaria |
Il momento giusto per richiederla è prima del compromesso, non dopo. Una difformità scoperta a preliminare già firmato cambia la forza contrattuale e può costare caparra o cause. Se stai valutando un acquisto, una verifica preventiva si integra naturalmente con un percorso di consulenza tecnica per l’acquisto della casa, mentre chi deve mettere sul mercato un immobile con criticità trova indicazioni utili nella guida su come vendere casa con un abuso edilizio.
Cosa contiene la relazione: il deliverable
La relazione di commerciabilità è un documento strutturato, firmato dal tecnico, che mette nero su bianco l’esito di ogni controllo. Non è un parere generico: è un fascicolo con allegati e una conclusione esplicita sulla vendibilità.
Il contenuto tipico segue una logica precisa, dalla raccolta dei titoli fino al giudizio finale di commerciabilità.
| Voce del documento | Cosa verifica |
|---|---|
| Conformità urbanistica | Corrispondenza tra stato dei luoghi e titoli edilizi (permessi, SCIA, condoni) |
| Conformità catastale | Allineamento tra planimetria depositata e situazione reale |
| Stato legittimo | Ricostruzione del titolo originario e di tutti gli interventi successivi |
| Difformità e tolleranze | Distinzione tra scostamenti nelle tolleranze art. 34-bis e abusi veri |
| Esito di commerciabilità | Giudizio finale: regolare, sanabile o con criticità da risolvere |
La verifica di conformità urbanistica e catastale è il cuore tecnico del documento: la guida dedicata su cos’è la conformità urbanistica e catastale e perché serve in compravendita spiega nel dettaglio i due controlli. Allo stesso modo, la ricostruzione dello stato legittimo dell’immobile è oggi un passaggio obbligato dopo le modifiche del Salva Casa all’art. 9-bis del DPR 380/2001.
Una buona relazione non si limita a elencare le difformità: indica se sono sanabili, con quale procedura e con quale impatto sulla vendita.
Tempi di consegna
I tempi dipendono dalla complessità dell’immobile e dalla reperibilità dei documenti negli archivi comunali. Per un appartamento con documentazione disponibile, la relazione è in genere pronta in 5-10 giorni lavorativi dalla raccolta degli atti. Quando servono accessi agli atti in Comune per recuperare titoli storici, i tempi si allungano in funzione delle tempistiche dell’ufficio tecnico.
Il consiglio operativo è muoversi con anticipo rispetto alla data ipotizzata per il preliminare, così da avere il quadro completo quando si tratta sul prezzo. Chi acquista con mutuo dovrebbe attivare la verifica appena individuato l’immobile, perché eventuali difformità incidono direttamente sull’erogazione del finanziamento.
Quanto costa: range di prezzo indicativo
Il costo di una relazione di commerciabilità varia in base alla tipologia di immobile, all’anno di costruzione e al numero di interventi da verificare. Si tratta di un investimento contenuto rispetto al valore della transazione e al rischio che evita.
I valori che seguono sono forchette di mercato indicative, non un tariffario legale, e sono aggiornati a giugno 2026. Per un immobile standard una relazione di commerciabilità (o relazione tecnica integrata) si colloca di norma intorno ai 300–700 euro. Per immobili più grandi o che richiedono accessi agli atti complessi il costo sale ragionevolmente a 700–1.000 euro. Nei casi più articolati, ad esempio a Milano o quando ci sono difformità da inquadrare con attenzione, si possono superare i 1.000–1.300 euro.
| Tipologia di immobile / caso | Fascia di costo indicativa (giugno 2026) |
|---|---|
| Immobile standard | 300–700 euro |
| Immobile grande o con accessi agli atti complessi | 700–1.000 euro |
| Caso complesso (es. Milano, difformità da inquadrare) | oltre 1.000–1.300 euro |
Il preventivo definitivo viene stabilito dopo una prima valutazione del caso specifico, perché ogni immobile ha una storia documentale diversa. Le cifre indicate restano orientative e non costituiscono un’offerta vincolante.
Il costo della relazione è una frazione di quello che rischi firmando un atto su un immobile non commerciabile: una difformità non sanabile può azzerare il valore di vendita.
Chi redige la relazione: Arch. Mirco Nonnis
La relazione è redatta dall’Arch. Mirco Nonnis, architetto abilitato e responsabile tecnico di Immobili Conformi. L’attività è specializzata nella verifica della conformità urbanistica e catastale finalizzata alla compravendita, con un metodo che parte sempre dai documenti e arriva a un giudizio chiaro sulla vendibilità dell’immobile.
L’approccio è quello della due diligence tecnica: ogni controllo è tracciato, ogni conclusione è motivata e allegata ai relativi titoli. Questo rende la relazione un documento spendibile davanti al notaio, alla banca e all’altra parte della trattativa, e non un semplice parere informale.
Richiedi la tua relazione di commerciabilità
Se stai per comprare o vendere e vuoi firmare con la certezza che l’immobile sia regolare, il primo passo è una valutazione del tuo caso. Descrivi la situazione e ricevi un riscontro su tempi e preventivo.
Compila il form di contatto con i dati dell’immobile per richiedere la relazione di commerciabilità, oppure scrivi direttamente su WhatsApp al 340 7214152 per un primo confronto rapido sul tuo caso. In entrambi i casi ricevi una risposta dall’Arch. Nonnis con i passaggi successivi.
Per i riferimenti normativi puoi consultare il testo aggiornato del DPR 380/2001 su Normattiva, che disciplina stato legittimo, tolleranze e accertamento di conformità richiamati nella relazione.
