Un condono edilizio 1985 non chiuso è una delle situazioni più delicate che si possono incontrare in una compravendita immobiliare. La domanda è stata presentata, ma il Comune non ha mai rilasciato la concessione in sanatoria. L’immobile resta in una zona grigia: né regolare, né formalmente abusivo. Capire cosa fare — e cosa rischia chi compra o vende — è fondamentale prima di firmare qualsiasi atto.
Condono edilizio e sanatoria: due strumenti diversi
Molti usano i due termini come sinonimi, ma si tratta di istituti giuridici distinti con presupposti e procedure completamente diverse.
La sanatoria edilizia ordinaria (o accertamento di conformità) si applica quando un’opera abusiva rispetta le norme urbanistiche ed edilizie vigenti sia al momento della costruzione sia al momento della domanda. In pratica, se l’irregolarità fosse stata autorizzata se presentata regolarmente, si può sanare in via amministrativa. La procedura è disciplinata dall’art. 36 del Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001).
Il condono edilizio, invece, è uno strumento straordinario introdotto per legge in momenti specifici. Consente di regolarizzare opere che non sarebbero sanabili in via ordinaria, a prescindere dalla conformità urbanistica, dietro pagamento di un’oblazione. In Italia ci sono stati tre condoni: nel 1985 (legge 47/1985), nel 1994 (legge 724/1994) e nel 2003 (legge 326/2003).
Il condono edilizio non richiede che l’opera sia conforme agli strumenti urbanistici: basta rientrare nei limiti volumetrici e nei termini temporali previsti dalla legge.
Questa differenza è decisiva: una domanda di condono 1985 non chiusa non può essere sostituita con una sanatoria ordinaria, perché i presupposti sono diversi.
Cosa significa “condono non chiuso”
Presentare la domanda di condono non equivale ad avere il condono. La procedura si chiude solo con il rilascio formale della concessione in sanatoria da parte del Comune. Fino a quel momento, la posizione dell’immobile è sospesa.
Negli anni immediatamente successivi al 1985 molti Comuni erano sommersi di pratiche inevase. Il risultato è che oggi esistono migliaia di domande di condono presentate tra il 1985 e il 1987 — il termine per la legge 47/85 scadeva il 30 aprile 1987 — che non hanno mai avuto esito. Alcune sono rimaste in attesa per decenni.
La normativa nel tempo ha introdotto alcune tutele. In particolare, l’art. 35 della legge 47/1985 prevede che, decorsi 24 mesi dal pagamento dell’oblazione e dagli adempimenti richiesti, si formi il silenzio-assenso: la concessione si intende rilasciata. Tuttavia, questo meccanismo non è automatico e non opera in tutti i casi: dipende dal rispetto integrale degli adempimenti da parte del richiedente e dall’assenza di cause ostative.
Se la domanda di condono è completa e l’oblazione è stata pagata integralmente, potrebbe essersi già formato il silenzio-assenso — ma va verificato con cura, perché ogni Comune applica criteri diversi.
Prima di qualsiasi atto notarile, occorre ricostruire lo stato preciso della pratica.
I documenti da verificare prima del rogito
Quando si acquista un immobile con un condono 1985 ancora aperto, la due diligence documentale è più articolata del normale. Ecco cosa serve raccogliere:
| Documento | Dove si ottiene | Cosa verifica |
|---|---|---|
| Domanda di condono originale | Archivio edilizio del Comune | Completezza della pratica |
| Ricevute di pagamento oblazione | Venditore / archivio | Se l’oblazione è stata saldata |
| Eventuali integrazioni richieste dal Comune | Archivio edilizio | Se la pratica è completa |
| Pareri di enti terzi (Soprintendenza, ecc.) | Ente competente | Eventuali blocchi per vincoli |
| Eventuale silenzio-assenso | Valutazione tecnica e legale | Se la concessione è maturata |
L’accesso agli atti edilizi presso il Comune consente di ottenere copia dell’intera pratica. È una verifica che un tecnico abilitato può svolgere per conto dell’acquirente.
In parallelo, è utile verificare la planimetria catastale e lo stato legittimo dell’immobile: la concessione in sanatoria, una volta rilasciata, deve risultare tra i titoli edilizi che compongono la storia urbanistica dell’unità.
Si può rogitare con un condono ancora aperto?
La risposta è: dipende, e richiede attenzione. La legge notarile e il TU Edilizia impongono che negli atti di trasferimento venga dichiarata la conformità urbanistica e catastale. Se il condono non è chiuso, il venditore non può attestare la piena regolarità dell’immobile.
Tuttavia, la sola pendenza di una domanda di condono non rende l’atto nullo in automatico. Ciò che conta è come la situazione viene gestita nell’atto:
- Il notaio deve essere informato della pendenza della pratica
- L’atto deve riportare gli estremi della domanda di condono
- Venditore e acquirente devono essere consapevoli delle implicazioni
In molti casi si procede al rogito inserendo clausole specifiche che regolano chi si fa carico della chiusura della pratica e con quali tempistiche. Per approfondire la gestione dei tempi in queste situazioni, puoi leggere l’articolo su rogito con sanatoria in corso.
Se invece il condono non è chiudibile — perché la domanda è incompleta, l’oblazione non è stata pagata, o esistono vincoli ostativi — la situazione è più grave e potrebbe rendere impossibile la vendita o esporre l’acquirente a rischi significativi.
Rischi concreti per l’acquirente
Acquistare un immobile con un condono 1985 non chiuso senza le dovute cautele espone a problemi seri.
Impossibilità di ottenere il mutuo. Le banche richiedono la regolarità urbanistica dell’immobile prima di concedere un finanziamento. Un condono pendente può bloccare l’erogazione, come spiegato in dettaglio nell’articolo su mutuo bloccato per difformità urbanistica.
Difficoltà nella rivendita. Chi acquista oggi con un condono aperto potrebbe trovarsi nella stessa situazione al momento di vendere: dover gestire una pratica che non si è mai chiusa.
Rischio di diniego. Se il Comune, all’esito dell’istruttoria, rigetta la domanda di condono, le opere interessate restano abusive. Le conseguenze possono includere sanzioni pecuniarie e, in casi estremi, ordine di demolizione.
Responsabilità per abusi scoperti dopo il rogito. Se l’acquirente non è stato informato correttamente della situazione, può agire in giudizio contro il venditore. Il tema è approfondito nella pagina sugli abusi edilizi scoperti dopo l’acquisto.
| Rischio | Probabilità | Gravità | Mitigazione possibile |
|---|---|---|---|
| Mutuo negato | Alta | Alta | Verifica preventiva ante-offerta |
| Diniego condono | Media | Alta | Verifica pratica con tecnico abilitato |
| Ordine di demolizione | Bassa | Molto alta | Valutazione sanabilità ante-rogito |
| Contenzioso con venditore | Media | Media | Clausole contrattuali chiare |
| Difficoltà rivendita | Alta | Media | Chiusura pratica prima del rogito |
Come procedere: le opzioni concrete
Se si è di fronte a un condono 1985 non chiuso, ci sono sostanzialmente tre percorsi.
1. Chiudere il condono prima del rogito. È la soluzione più sicura. Il venditore presenta le integrazioni mancanti, paga eventuali residui dell’oblazione e attende il provvedimento comunale. I tempi variano da Comune a Comune: alcune amministrazioni smaltiscono le pratiche in pochi mesi, altre hanno liste d’attesa ben più lunghe. Il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ha più volte sollecitato i Comuni a definire le pratiche arretrate, ma l’iter dipende ancora dal singolo ente locale.
2. Rogitare con accordo tra le parti. Se i tempi non permettono di attendere la chiusura, si può procedere al rogito inserendo nell’atto una clausola che obbliga il venditore a completare la pratica entro un termine definito, con eventuale riduzione del prezzo o deposito in garanzia a copertura del rischio. In questo caso è indispensabile che il notaio e un tecnico abilitato valutino insieme la fattibilità.
3. Rinunciare all’acquisto. Se la pratica risulta incompleta, l’oblazione non è stata versata o esistono vincoli paesaggistici o ambientali che rendono il condono non ottenibile, la scelta più prudente è non procedere. Un immobile con un condono irrisolvibile è di fatto un immobile con un abuso edilizio non sanabile, con tutte le conseguenze del caso.
La verifica della pratica di condono non è un optional: è il presupposto per qualsiasi decisione consapevole in sede di compravendita.
Una verifica urbanistica svolta da un tecnico prima ancora di presentare un’offerta può evitare di impegnarsi su un immobile che poi si rivela impossibile da acquistare in sicurezza.
Chi si occupa della chiusura della pratica
La responsabilità di chiudere la pratica di condono ricade in capo al proprietario venditore, in quanto soggetto che ha presentato la domanda originale. Tuttavia, nella prassi delle compravendite, venditore e acquirente possono accordarsi diversamente: l’acquirente può farsi carico della conclusione della pratica in cambio di una riduzione del prezzo o di altre condizioni favorevoli.
La questione di chi paga i costi connessi alla chiusura — oblazione residua, oneri concessori, spese tecniche — è regolata dall’accordo tra le parti e deve essere esplicitata nel contratto preliminare. Per una panoramica completa su chi paga la sanatoria in sede di compravendita, il riferimento è l’articolo chi paga la sanatoria edilizia in compravendita.
In ogni caso, sia venditore che acquirente dovrebbero affidarsi a un tecnico abilitato — geometra, architetto o ingegnere — che conosca la normativa specifica e i regolamenti comunali applicabili. Alcune pratiche di condono 1985 riguardano immobili situati in zone con vincoli particolari (idrogeologico, paesaggistico, sismico): in questi casi le regole cambiano ulteriormente e la valutazione deve essere ancora più approfondita.
Conclusione
Un condono edilizio 1985 non chiuso non è necessariamente un ostacolo insuperabile alla compravendita, ma richiede un’analisi accurata prima di procedere. Verificare lo stato della pratica, capire se è possibile chiuderla e strutturare correttamente l’atto notarile sono i tre passaggi che distinguono una compravendita sicura da una che espone entrambe le parti a rischi evitabili. Affidarsi a professionisti esperti di conformità urbanistica è il modo più diretto per affrontare queste situazioni con certezza.
Per una valutazione specifica sulla tua situazione, puoi richiedere una consulenza tecnica per l’acquisto.
