Chi paga la sanatoria edilizia in compravendita è una delle domande più frequenti — e più mal gestite — nelle trattative immobiliari. La risposta dipende da come le parti strutturano l’accordo contrattuale, da quando emerge l’abuso e da chi ha interesse a chiudere la vendita. Questo articolo risponde in modo diretto a tutte le varianti della domanda: responsabilità, costi, modalità di pagamento e clausole da inserire nel contratto.
Chi paga la sanatoria edilizia in compravendita: la regola di default
La legge italiana non stabilisce una regola fissa su chi debba sostenere il costo della sanatoria edilizia in una compravendita. In assenza di accordo scritto tra le parti, la prassi giurisprudenziale tende a ricondurre la responsabilità in capo al venditore, per una ragione precisa: l’abuso edilizio è una difformità preesistente alla vendita e, come tale, rientra nella garanzia per vizi occulti prevista dall’articolo 1490 del Codice Civile.
Il venditore risponde dei vizi che rendono il bene inidoneo all’uso o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore, anche se non li conosceva al momento della vendita.
Questo significa che, se l’acquirente scopre un abuso edilizio dopo il rogito e nessuna clausola contrattuale disponeva diversamente, può agire legalmente contro il venditore per ottenere una riduzione del prezzo o la risoluzione del contratto. Puoi approfondire le conseguenze di questa situazione nella guida sugli abusi edilizi scoperti dopo l’acquisto.
Tuttavia, nella pratica delle compravendite, la ripartizione dei costi si negozia liberamente. Ed è lì che nascono la maggior parte dei problemi.
Quando la sanatoria è a carico dell’acquirente
La “sanatoria a carico dell’acquirente” è una soluzione sempre più diffusa, soprattutto in compravendite tra privati dove il prezzo viene ribassato per tenere conto dell’irregolarità. In questi casi, il venditore cede l’immobile a un corrispettivo inferiore e l’acquirente si assume l’onere di regolarizzare l’abuso dopo il rogito.
Questa impostazione è legalmente valida a patto che:
- L’abuso sia sanabile ai sensi del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001), quindi non contrasti con strumenti urbanistici vigenti
- La clausola sia esplicitata per iscritto nel compromesso o nell’atto di compravendita
- L’acquirente abbia piena consapevolezza della natura e dell’entità dell’abuso prima di firmare
Il rischio concreto per l’acquirente è sottovalutare i costi effettivi della pratica. Tra oblazione, diritti di segreteria, onorario del tecnico e, nei casi più complessi, la variazione catastale, la spesa può variare da qualche centinaio di euro fino a diversi migliaia, a seconda della gravità e della localizzazione dell’immobile. Per avere un quadro preciso sui costi della sanatoria edilizia è utile fare una valutazione preventiva prima di sottoscrivere qualsiasi accordo.
Come si paga una sanatoria edilizia: i componenti del costo
La domanda “come si paga una sanatoria edilizia” racchiude in realtà due questioni distinte: a chi si pagano gli importi e quanto ammontano. Ecco i principali capitoli di spesa:
| Voce di costo | A chi si paga | Importo indicativo |
|---|---|---|
| Oblazione | Comune (Sportello SUAP/SUE) | Variabile per tipologia e superficie |
| Diritti di istruttoria | Comune | 50–300 € circa |
| Onorario tecnico (geometra/architetto) | Professionista abilitato | 500–3.000 € (media) |
| Variazione catastale (se necessaria) | Agenzia delle Entrate | 65 € + spese tecniche |
| Eventuale parere ASL/soprintendenza | Ente competente | Variabile |
<!– TODO: verificare range aggiornati oblazione comunale per tipologia di abuso –>
L’oblazione è il contributo economico versato al Comune per ottenere la concessione in sanatoria. Il suo calcolo dipende dalla superficie abusiva, dall’anno in cui è stato realizzato l’intervento e dalla destinazione d’uso. Non è un importo fisso: può variare significativamente tra un Comune e l’altro, anche a parità di intervento.
Prima di firmare qualsiasi proposta di acquisto, fai verificare dall’abuso edilizio da un tecnico abilitato: solo così saprai se è sanabile e quanto costerà davvero.
Il pagamento dell’oblazione avviene generalmente in un’unica soluzione o in rate (in alcuni Comuni), tramite bonifico o F24 intestato all’ente. I compensi del professionista tecnico incaricato della pratica, invece, seguono le normali modalità di pagamento tra privati.
Sanatoria prima del rogito: chi si occupa della pratica?
La questione “sanatoria prima del rogito” riguarda non solo chi paga, ma chi gestisce concretamente l’iter burocratico. Presentare la domanda di accertamento di conformità richiede tempo: i Comuni hanno spesso termini di risposta che vanno dai 60 ai 180 giorni, e in alcuni casi i procedimenti si allungano ulteriormente. Per un approfondimento dettagliato sui tempi, puoi consultare la pagina dedicata ai tempi della sanatoria edilizia in compravendita.
Nella pratica, le soluzioni adottate sono sostanzialmente tre:
1. Il venditore avvia la sanatoria prima di mettere in vendita l’immobile — la soluzione più pulita, che permette di presentare un immobile già regolarizzato e non subire decurtazioni di prezzo. 2. Le parti concordano un rogito condizionato — l’atto viene stipulato con una clausola che subordina il saldo del prezzo o il trasferimento definitivo all’ottenimento del titolo in sanatoria. 3. La sanatoria viene delegata all’acquirente dopo il rogito — il prezzo viene abbassato e l’acquirente gestisce la pratica in autonomia dopo il trasferimento della proprietà.
Ogni soluzione ha implicazioni diverse sul piano notarile, fiscale e bancario. Se l’acquirente intende accendere un mutuo, ad esempio, la banca potrebbe rifiutare il finanziamento o richiedere che l’immobile risulti già regolare prima dell’erogazione. Questo è un punto critico: approfondisci cosa succede quando il mutuo viene bloccato per difformità urbanistica.
Accordi contrattuali: come regolamentare chi paga
La clausola contrattuale è lo strumento con cui le parti definiscono, in modo vincolante, chi si accolla l’onere della sanatoria. Non basta un accordo verbale o una generica menzione nel compromesso. La clausola deve essere:
- Specifica: indicare l’abuso a cui si riferisce (es. “veranda realizzata senza titolo al piano primo”)
- Quantificabile: prevedere un importo massimo a carico della parte designata, o una riduzione del prezzo commisurata
- Temporizzata: stabilire entro quando la pratica deve essere avviata e conclusa
- Con previsione di inadempimento: indicare le conseguenze se la sanatoria non viene ottenuta (risoluzione, risarcimento, riduzione ulteriore)
| Tipo di clausola | Quando usarla | Rischio principale |
|---|---|---|
| Sanatoria a carico del venditore pre-rogito | Abuso noto, venditore vuole vendere “pulito” | Ritardo nella vendita se i tempi si allungano |
| Sanatoria a carico dell’acquirente post-rogito | Abuso sanabile, prezzo ridotto | L’acquirente sottostima i costi o i tempi |
| Clausola sospensiva | Abuso in corso di sanatoria al momento del compromesso | Il rogito slitta, rischio di perdita del mutuo |
| Prezzo ridotto senza obbligo di sanatoria | Abuso di modesta entità, acquirente consapevole | Rischi futuri per l’acquirente in caso di rivendita |
Una clausola mal redatta può esporre entrambe le parti a contenziosi. È sempre consigliabile che il notaio, o un legale specializzato in diritto immobiliare, riveda il testo prima della firma del preliminare.
Responsabilità e rischi se non si regolarizza prima di vendere
Vendere un immobile con un abuso edilizio non sanato e senza che le parti abbiano regolamentato la situazione contrattualmente è una scelta rischiosa. Il D.P.R. 380/2001, all’articolo 46, stabilisce che i contratti aventi per oggetto immobili realizzati in assenza o in totale difformità dal permesso di costruire sono nulli. Si tratta però di una nullità che riguarda gli abusi di carattere strutturale e totale, non le difformità parziali o interne.
Non tutti gli abusi rendono la vendita nulla: ma tutti gli abusi non comunicati all’acquirente possono generare azioni legali e richieste di risarcimento.
Per le difformità parziali e gli abusi interni — quelli più frequenti nelle compravendite ordinarie — la vendita è valida, ma il venditore resta esposto alle garanzie per vizi e all’eventuale azione di risarcimento da parte dell’acquirente. Se vuoi capire in anticipo cosa troverà il notaio, è utile effettuare una verifica di conformità urbanistica prima di avviare la trattativa.
Un errore comune è pensare che dichiarare genericamente “l’immobile viene venduto nello stato di fatto” sollevi il venditore da ogni responsabilità. Non è così: la clausola “as is” non copre i vizi taciuti intenzionalmente né esclude automaticamente la garanzia legale per vizi occulti.
Per un approfondimento sulle conseguenze di una sanatoria mal gestita in fase di compravendita, consulta la guida sugli errori nella sanatoria edilizia in compravendita.
Cosa fare in pratica: la sequenza consigliata
Prima di avviare qualsiasi trattativa su un immobile con possibili irregolarità edilizie, la sequenza operativa da seguire è questa:
Primo: verifica l’esistenza dell’abuso tramite accesso agli atti presso il Comune e confronto tra planimetrie catastali e stato di fatto. Puoi approfondire come funziona l’accesso agli atti per ottenere la documentazione edilizia dell’immobile.
Secondo: valuta la sanabilità con un tecnico abilitato. Non tutti gli abusi sono sanabili: quelli in contrasto con gli strumenti urbanistici vigenti non possono essere regolarizzati tramite accertamento di conformità.
Terzo: quantifica i costi con un preventivo realistico, comprensivo di oblazione stimata, onorari tecnici e variazioni catastali.
Quarto: struttura l’accordo contrattuale in modo chiaro, con l’assistenza del notaio o di un legale, specificando chi paga, entro quando e con quali conseguenze in caso di inadempimento.
Quinto: verifica la posizione della banca se è previsto un mutuo, accertandoti che l’istituto di credito sia disposto a finanziare l’acquisto con la situazione edilizia attuale o subordinatamente alla sanatoria.
Seguire questa sequenza riduce drasticamente il rischio di blocchi al rogito, contenziosi post-vendita e perdita di caparre.
Domande frequenti
L’acquirente può rifiutarsi di pagare la sanatoria se non era a conoscenza dell’abuso? Sì. Se il venditore non ha comunicato l’abuso e non c’è stata una clausola contrattuale che attribuisce l’onere all’acquirente, quest’ultimo può agire per riduzione del prezzo o risoluzione del contratto.
Si può rogitare con una sanatoria in corso? In linea di principio sì, ma è necessario che il notaio sia informato della situazione e che le parti abbiano regolamentato contrattualmente la gestione dell’iter e del costo. Alcune banche, tuttavia, non erogano il mutuo fino a sanatoria ottenuta.
Cosa succede se la sanatoria viene rigettata dopo il rogito? Se l’acquirente si era assunto l’onere della sanatoria e questa viene rigettata, si trova con un immobile irregolare. Se invece era il venditore a dover regolarizzare, l’acquirente può agire legalmente per ottenere la riduzione del prezzo o, nei casi più gravi, la risoluzione del contratto con restituzione del prezzo pagato.
Il condono edilizio non chiuso vale come sanatoria? No. Una domanda di condono presentata ma mai perfezionata (senza pagamento delle oblazioni dovute o senza ottenimento del titolo definitivo) non regolarizza l’abuso. Puoi approfondire il tema nella guida sulla compravendita tra privati con sanatoria edilizia.
