Un preventivo per una sanatoria edilizia si legge voce per voce, non dalla cifra in fondo. Dentro ci sono tre cose diverse: l’onorario del tecnico, le somme dovute al Comune e gli eventuali lavori. Se il documento le fonde in un solo totale, due preventivi non si possono confrontare. Qui trovi le voci che devono esserci, le pratiche possibili e i segnali che consigliano un secondo parere.
Le voci di un preventivo per sanatoria edilizia
L’articolo 9 del D.L. 1/2012 chiede al professionista un preventivo di massima scritto o digitale. Deve indicare il grado di complessità dell’incarico e le singole voci di costo, comprese spese, oneri e contributi. È il criterio per leggere ogni preventivo: devi poter vedere le voci, non solo il totale.
Il lavoro comincia con l’accesso agli atti in Comune. Senza titoli edilizi e planimetrie non si può dire quale pratica serva, quindi la voce deve comparire per prima.
| Voce | Chi la incassa | Cosa verificare |
|---|---|---|
| Accesso agli atti e ricerca dei titoli | Tecnico | Se la ricerca è compresa nell’onorario |
| Rilievo e confronto con i progetti depositati | Tecnico | Cosa viene misurato e confrontato |
| Pratica e dichiarazione del professionista abilitato | Tecnico | Quale pratica, con quale articolo di legge |
| Oblazione o sanzione | Comune | Che sia separata dall’onorario |
| Diritti di segreteria | Comune | Dipendono dal Comune |
| Aggiornamento catastale | Tecnico | Se è incluso o escluso |
| Lavori di adeguamento o rimozione | Impresa | Se possono arrivare dopo la pratica |
L’oblazione è una somma dovuta al Comune: non fa parte dell’onorario del tecnico.
I lavori meritano attenzione. In una sanatoria con l’articolo 36-bis lo sportello unico può condizionare il rilascio a interventi di adeguamento, anche strutturali, e alla rimozione delle opere non sanabili. Questa voce può quindi comparire dopo la presentazione della pratica.
Quale pratica c’è nel preventivo: art. 36, art. 36-bis, CILA o SCIA tardiva
Il preventivo deve dire quale pratica propone, perché le procedure sono diverse e le somme anche. L’accertamento di conformità dell’articolo 36 del Testo unico riguarda gli interventi senza permesso di costruire o in totale difformità. L’articolo 36-bis, nel testo in vigore dal 28 luglio 2024 dopo il Salva Casa, riguarda le parziali difformità, le variazioni essenziali e la SCIA mancante o difforme.
| Pratica | Quando si usa | Cosa si paga secondo la norma |
|---|---|---|
| Art. 36, accertamento di conformità | Intervento senza permesso o in totale difformità, conforme alle norme sia al momento della realizzazione sia alla domanda | Contributo di costruzione in misura doppia. Il Comune risponde in 60 giorni, poi la richiesta si intende rifiutata |
| Art. 36-bis, accertamento di conformità | Parziali difformità, variazioni essenziali, SCIA mancante o difforme | Doppio contributo di costruzione, più il 20% per parziali difformità e variazioni essenziali, salvo doppia conformità. Per la SCIA mancante o difforme tra 1.032 e 10.328 euro, tra 516 e 5.164 euro con doppia conformità. Sul permesso in sanatoria, dopo 45 giorni la richiesta si intende accolta |
| CILA tardiva, art. 6-bis | Lavori che richiedevano la sola CILA, eseguiti senza comunicazione | Sanzione di 1.000 euro, ridotta di due terzi se la comunicazione è spontanea a lavori in corso |
| SCIA tardiva, art. 37 comma 5 | SCIA presentata spontaneamente mentre l’intervento è in corso | Sanzione di 516 euro |
La differenza è sostanziale. La CILA e la SCIA tardive sanzionano una comunicazione mancata. L’accertamento di conformità verifica invece se l’opera si può regolarizzare.
La CILA tardiva punisce una comunicazione omessa. L’accertamento di conformità controlla se l’opera è sanabile.
Un preventivo che propone una CILA tardiva per un intervento che richiedeva un permesso, o il contrario, parte da una pratica sbagliata. Se la tua casa ha un vincolo paesaggistico, chiedi se il preventivo lo considera. L’articolo 36-bis, comma 4, richiede il parere vincolante dell’autorità del vincolo, previo parere della soprintendenza, e i termini del Comune restano sospesi fino alla fine di quel procedimento.
Come confrontare due preventivi per una sanatoria
Due preventivi si confrontano solo se descrivono lo stesso lavoro. Prima di guardare le cifre, metti le stesse domande a entrambi:
- Quale pratica propone, e con quale articolo di legge?
- Che cosa comprende l’onorario: accesso agli atti, rilievo, pratica, aggiornamento catastale?
- L’oblazione o la sanzione è indicata a parte, come somma dovuta al Comune?
- Che cosa succede se il Comune chiede integrazioni o condiziona il titolo a lavori?
- Che cosa è escluso, per esempio lavori o parere paesaggistico?
Le richieste di integrazioni contano più di quanto sembri. Secondo l’articolo 36-bis, comma 6, se l’ufficio comunale rappresenta esigenze istruttorie motivate il termine si interrompe e riparte quando arrivano i documenti. I tempi dipendono quindi anche dalla completezza della pratica.
Prima di scegliere la pratica si confrontano titoli edilizi, planimetria catastale e stato dei luoghi con una verifica urbanistica della casa: è questo passaggio a stabilire se serve un accertamento di conformità o basta una CILA tardiva. Due preventivi diversi possono dipendere da due letture diverse dello stato legittimo.
Quando chiedere un secondo parere
Chiedere un secondo parere è una verifica, non un giudizio sul primo tecnico. Conviene farlo in alcuni casi precisi.
Il primo è un preventivo con un solo totale e nessuna voce. Il secondo è un documento che non dice quale pratica propone. Il terzo è un’oblazione presentata come cifra certa senza spiegare da dove viene, mentre la determina il Comune. Il quarto è la presenza di un vincolo paesaggistico che il preventivo non nomina. Il quinto è una casa con più proprietari, per esempio dopo una successione, dove l’importo pesa su più persone.
Per farlo porta al secondo tecnico gli stessi documenti del primo: titoli edilizi, planimetria catastale e preventivo. Il confronto parte dagli atti, quindi spesso non serve un nuovo sopralluogo.
Su chi paga, su caparra e clausole del contratto decidono notaio e avvocato. Il tecnico ti dà i fatti sulla pratica e sulle sue voci.
Domande frequenti
Da quali voci è fatto il totale di un preventivo di sanatoria?
Non esiste una cifra unica. Il costo somma l’onorario del tecnico, le somme dovute al Comune e gli eventuali lavori. La legge fissa intervalli solo in alcuni casi: per la SCIA mancante o difforme l’articolo 36-bis indica da 1.032 a 10.328 euro. Il resto dipende dagli atti e dal Comune.
L’oblazione è compresa nell’onorario del tecnico?
No. L’oblazione è la somma che si paga al Comune per ottenere il titolo in sanatoria. Il tecnico prepara e presenta la pratica, ma l’importo dell’oblazione non fa parte del suo compenso. Un preventivo chiaro la indica come voce separata, così sai cosa va al professionista e cosa va al Comune.
La CILA tardiva è una sanatoria?
No. La CILA tardiva è la sanzione di 1.000 euro prevista dall’articolo 6-bis per la comunicazione mancata, ridotta di due terzi se spontanea a lavori in corso. L’accertamento di conformità degli articoli 36 e 36-bis serve invece a regolarizzare opere realizzate senza il titolo richiesto.
Posso chiedere un secondo preventivo dopo aver ricevuto il primo?
Sì. Con gli stessi documenti un altro tecnico può rifare il confronto tra titoli, planimetria e stato dei luoghi. Se i due preventivi propongono pratiche diverse, la differenza dipende spesso da come è letto lo stato legittimo dell’immobile, non dal prezzo.
