Il certificato di agibilità è uno dei documenti che genera più confusione in fase di compravendita immobiliare. Molti acquirenti scoprono solo davanti al notaio che la mancanza di questo certificato può complicare il rogito, far saltare il mutuo o ridurre il valore della casa. In questa guida, aggiornata a giugno 2026, vediamo cos’è davvero il certificato di agibilità, quando serve per vendere o comprare, chi lo rilascia, quanto costa e in quali casi la sua assenza diventa un problema serio.
Cos’è il certificato di agibilità e cosa attesta
Il certificato di agibilità attesta che un immobile rispetta le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico previste dalla normativa. In passato si parlava di “abitabilità” per le case di civile abitazione e di “agibilità” per gli altri immobili. Oggi i due termini sono unificati: la legge usa solo “agibilità”, anche quando si tratta dell’abitabilità di una casa.
Dal 2016 il vecchio certificato rilasciato dal Comune è stato sostituito dalla Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA). Si tratta di un’autocertificazione presentata dal tecnico abilitato allo Sportello Unico per l’Edilizia, corredata dalla documentazione tecnica che dimostra il rispetto dei requisiti. Non è più il Comune a rilasciare un documento, ma il professionista ad attestare l’agibilità sotto la propria responsabilità.
L’agibilità certifica che l’immobile è sicuro e salubre, ma non dice nulla sulla sua regolarità urbanistica e catastale: sono verifiche distinte.
Questa distinzione è cruciale. Un immobile può avere l’agibilità ed essere comunque irregolare dal punto di vista edilizio. Per capire la differenza conviene leggere come funziona la verifica della conformità urbanistica dell’immobile, che riguarda la corrispondenza tra ciò che è costruito e i titoli edilizi.
Certificato di agibilità in compravendita: quando serve davvero
Il certificato di agibilità in compravendita non è un documento che la legge impone come condizione di validità del rogito. La sua assenza, di per sé, non rende nullo l’atto di vendita. Questo è il primo equivoco da chiarire. Tuttavia il discorso cambia a seconda di chi compra e di come finanzia l’acquisto.
Il venditore ha l’obbligo di consegnare un immobile idoneo all’uso pattuito. Se vendi una casa come abitazione, l’acquirente si aspetta che sia abitabile. Occorre però evitare automatismi: la sola mancanza dell’agibilità non rende nullo il rogito. A seconda dei casi, può integrare un’ipotesi di aliud pro alio, un vizio dell’immobile o un semplice inadempimento del venditore, in funzione della gravità e della sanabilità delle difformità che impediscono il rilascio del titolo. Più le difformità sono gravi e difficili da sanare, più la posizione dell’acquirente si rafforza; quando invece si tratta di una pratica mai presentata su un immobile regolare, si resta sul piano dell’inadempimento. Per questo è prudente disciplinare la questione già nel compromesso, indicando se l’agibilità esiste, se è in corso o se manca del tutto.
Il rogito è valido anche senza certificato di agibilità, ma l’acquirente può chiedere garanzie, riduzioni di prezzo o, nei casi gravi, la risoluzione del contratto.
Nella pratica, il momento in cui l’agibilità diventa determinante è il mutuo. La banca, prima di erogare il finanziamento, valuta la documentazione tecnica dell’immobile tramite il perito. Un immobile privo di agibilità o con agibilità non allineata allo stato dei luoghi viene considerato più rischioso. Le dinamiche sono simili a quelle che descriviamo a proposito del mutuo bloccato per difformità urbanistiche: la banca non finanzia un bene la cui commerciabilità è incerta.
| Situazione | Rogito possibile | Rischio per l’acquirente |
|---|---|---|
| Agibilità presente e allineata | Sì | Basso |
| Agibilità mancante, immobile regolare | Sì | Medio: difficoltà mutuo, contestazioni |
| Agibilità mancante per difformità edilizie | Sì, ma sconsigliato | Alto: blocco mutuo, sanatoria necessaria |
| Immobile ante 1967 senza agibilità storica | Sì | Da valutare caso per caso |
Chi rilascia il certificato di agibilità
Con il sistema attuale non esiste più un rilascio del certificato da parte del Comune. È il tecnico abilitato — geometra, architetto o ingegnere — a presentare la Segnalazione Certificata di Agibilità allo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune competente. Il professionista assevera il rispetto dei requisiti e si assume la responsabilità di quanto dichiarato.
Lo Sportello Unico riceve la segnalazione e può effettuare controlli, anche a campione, sulla veridicità delle attestazioni. Se i controlli rilevano carenze, l’agibilità può essere sospesa o l’amministrazione può chiedere interventi. Per questo la SCA non è una semplice formalità: si fonda sulla documentazione tecnica reale dell’immobile, dal collaudo statico alle certificazioni degli impianti.
Per gli immobili più datati, la documentazione storica va recuperata negli archivi comunali. In molti casi le pratiche degli anni Sessanta e Settanta sono incomplete, e ricostruire la situazione richiede un accesso agli atti presso il Comune. È uno dei motivi per cui conviene affidarsi a un tecnico per la consulenza tecnica prima dell’acquisto della casa, che verifica a monte la presenza e la coerenza di tutti i documenti.
Quanto costa il certificato di agibilità
Il costo del certificato di agibilità non è fisso, perché dipende dalla parcella del tecnico e dagli oneri da versare al Comune. A titolo indicativo, e aggiornato a giugno 2026, l’onorario del professionista che predispone e presenta la SCA va di norma da 300 a 800 euro per una pratica semplice, mentre sale a 800-1.500 euro e oltre nei casi più articolati, con collaudi, integrazioni impiantistiche o criticità pregresse da gestire. A questo si aggiungono i diritti comunali di segreteria, molto variabili da Comune a Comune e di norma compresi tra circa 10 e 200 euro, salvo tariffe locali più alte, oltre a possibili costi ulteriori per collaudi e dichiarazioni impiantistiche.
| Voce di costo | Importo indicativo |
|---|---|
| Onorario tecnico (SCA), pratica semplice | 300 – 800 euro |
| Onorario tecnico (SCA), caso articolato | 800 – 1.500 euro e oltre |
| Diritti comunali di segreteria | circa 10 – 200 euro (molto variabili) |
| Collaudi e dichiarazioni impiantistiche | Variabili, possibili costi ulteriori |
| Accesso agli atti per immobili datati | 50 – 300 euro |
Gli importi indicati sono orientativi e aggiornati a giugno 2026: variano sensibilmente in base al Comune, alla dimensione dell’immobile e allo stato della documentazione esistente. Per un appartamento con pratiche edilizie complete la spesa resta contenuta. Quando invece occorre ricostruire la storia edilizia o sanare difformità, il conto cresce e si intreccia con i costi della regolarizzazione.
Senza una documentazione edilizia completa e allineata, il costo dell’agibilità è imprevedibile: prima di un preventivo serio serve una verifica dello stato di fatto.
Agibilità, abitabilità e immobili ante 1967
La parola “abitabilità casa” è ancora molto usata, ma oggi è un sinonimo di agibilità riferito agli immobili residenziali. Quando si cerca l’abitabilità di una casa si intende la stessa attestazione che oggi passa dalla SCA. Non esistono quindi due procedure diverse: il documento è unico.
Un capitolo a parte riguarda gli immobili più antichi, ma su questo punto serve precisione. Già con la legge urbanistica del 1942 la licenza edilizia era richiesta per le costruzioni all’interno dei centri abitati e nelle zone di espansione previste dai piani regolatori. L’assenza di obbligo riguardava tipicamente le costruzioni realizzate fuori dai centri abitati e in mancanza di strumenti urbanistici. Solo dal 1° settembre 1967, con la cosiddetta Legge Ponte, l’obbligo del titolo abilitativo si è esteso all’intero territorio comunale. Per questo il riferimento all'”ante 1967″ come spartiacque dello stato legittimo vale per gli immobili realizzati dove e quando il titolo non era richiesto, non per qualunque costruzione anteriore a quella data. In questi casi può non esistere un certificato di agibilità “storico”, e ciò non significa automaticamente che l’immobile sia irregolare o invendibile. La situazione va però documentata con attenzione, perché la valutazione cambia da caso a caso e va affidata a un tecnico abilitato.
La questione dello stato legittimo dell’immobile è centrale: l’articolo 9-bis del Testo Unico Edilizia, come modificato dal Decreto Salva Casa, definisce quali titoli dimostrano la legittimità di una costruzione. Approfondire cosa significa avere uno stato legittimo dell’immobile aiuta a capire perché l’agibilità da sola non basta a dimostrare la regolarità.
Cosa fare se l’agibilità manca o non è allineata
Quando in fase di compravendita emerge che l’agibilità manca o non corrisponde allo stato dei luoghi, le strade possibili sono diverse. La scelta dipende dalla causa: a volte è solo una pratica mai presentata, altre volte dietro c’è una difformità edilizia che va sanata prima di poter asseverare l’agibilità.
Se l’immobile è regolare dal punto di vista urbanistico, il tecnico può predisporre la SCA aggiornata e regolarizzare la posizione. Se invece esistono difformità, occorre prima intervenire con una sanatoria. Il quadro normativo di riferimento è il Decreto Salva Casa (DL 69/2024 convertito in L 105/2024), che ha rivisto tolleranze costruttive, accertamento di conformità e regole sullo stato legittimo. Per orientarsi tra le procedure conviene partire dalla guida su cos’è la sanatoria edilizia e come funziona.
In una compravendita, però, il vero obiettivo dell’acquirente non è solo ottenere un certificato, ma avere la certezza che l’immobile sia commerciabile e privo di vincoli che possano emergere dopo l’acquisto. È qui che entra in gioco la relazione di commerciabilità: un documento tecnico che fotografa lo stato urbanistico, catastale e documentale dell’immobile e ne attesta la vendibilità. Richiedere una relazione di commerciabilità prima del rogito è il modo più solido per evitare brutte sorprese, perché va oltre la singola agibilità e verifica l’intera posizione dell’immobile.
Domande frequenti sul certificato di agibilità
Il rogito è valido senza certificato di agibilità?
Sì, l’atto è valido anche in assenza del certificato. La mancanza, però, può dare luogo a contestazioni dell’acquirente e ostacolare l’erogazione del mutuo. È sempre preferibile chiarire la situazione prima della firma e disciplinarla nel preliminare.
Quando è obbligatorio il certificato di agibilità?
La Segnalazione Certificata di Agibilità va presentata per gli immobili di nuova costruzione, per ricostruzioni e per interventi che incidono su sicurezza, igiene, salubrità o risparmio energetico. Per gli immobili esistenti e già utilizzati la richiesta scatta tipicamente in occasione di lavori rilevanti o di verifiche legate alla compravendita.
Chi paga il certificato di agibilità in caso di vendita?
Non esiste una regola fissa: dipende da come acquirente e venditore si accordano nel preliminare. Spesso chi vende provvede a regolarizzare la documentazione, ma la ripartizione delle spese è negoziabile e va messa per iscritto nel compromesso.
Un immobile senza agibilità si può vendere?
Sì, la vendita è possibile. Restano però i rischi descritti: possibili contestazioni, difficoltà nell’ottenere il mutuo e, se l’assenza dipende da difformità edilizie, la necessità di una sanatoria. Una verifica tecnica preventiva permette di capire la reale portata del problema.
La materia trattata in questa guida ha natura tecnico-normativa ed è aggiornata a giugno 2026. Le informazioni hanno carattere generale e non sostituiscono la valutazione di un tecnico abilitato e, per i profili legali, di un professionista del diritto. Prima di qualsiasi decisione in fase di compravendita è opportuno far esaminare la specifica situazione dell’immobile.
