La sanatoria semplificata introdotta dal Decreto Salva Casa cambia le regole su quando un immobile con piccole irregolarità può essere regolarizzato. Il punto chiave è l’articolo 36-bis del Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001), inserito dal DL 69/2024 convertito in Legge 105/2024. Questa norma supera, in determinati casi, il vincolo della cosiddetta doppia conformità e apre una procedura di accertamento di conformità più accessibile. Capire quando si applica è decisivo prima di vendere o acquistare casa, perché non tutte le difformità rientrano in questo perimetro.
In questo articolo trattiamo solo il quando: quali requisiti servono, quali interventi sono ammessi e quali restano esclusi. Per la procedura operativa, i tempi e i costi rimandiamo agli approfondimenti dedicati. *Riferimenti normativi aggiornati a giugno 2026.*
Cos’è la sanatoria semplificata della Salva Casa
La sanatoria semplificata non è una nuova sanatoria straordinaria né un condono. È una modalità ordinaria di accertamento di conformità che il legislatore ha reso meno rigida per le difformità minori. Prima della riforma, l’articolo 36 del DPR 380/2001 chiedeva la doppia conformità: l’intervento doveva essere conforme alla normativa urbanistica sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda. Per un abuso datato, anche modesto, questo requisito era spesso impossibile da soddisfare.
L’articolo 36-bis interviene proprio su questo nodo. Per le difformità che rientrano nel suo campo di applicazione, è sufficiente la conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda e alla disciplina edilizia in vigore all’epoca della realizzazione dell’opera. È una forma di doppia conformità “alleggerita”, che rende sanabili situazioni prima bloccate.
La sanatoria semplificata non cancella l’irregolarità: la regolarizza solo se l’intervento rispetta i requisiti previsti dall’articolo 36-bis.
Questa procedura si inserisce nel più ampio quadro della riforma. Se vuoi una visione d’insieme delle novità introdotte per regolarizzare l’immobile prima della vendita, è utile partire dalla guida generale su come la Salva Casa permette di sanare e regolarizzare l’immobile prima della vendita, che inquadra l’intero impianto del decreto.
Quando si applica l’articolo 36-bis: i requisiti
Il primo discrimine riguarda il tipo di difformità. L’articolo 36-bis copre due categorie: le parziali difformità dal titolo edilizio (art.34 del DPR 380/2001) e le variazioni essenziali (art.32 del DPR 380/2001), aggiunte in sede di conversione con la Legge 105/2024. Entrambe rientrano nel medesimo regime di conformità attenuata: l’inclusione delle variazioni essenziali è pacifica nel testo vigente, non un’ipotesi dubbia. Restano invece fuori gli abusi totali, cioè le opere realizzate del tutto in assenza di titolo. La cautela caso per caso riguarda i limiti applicativi — vincoli paesaggistici, compatibilità con la disciplina urbanistica attuale — non l’inclusione di principio delle variazioni essenziali. Il perimetro del singolo intervento va comunque confermato sul testo vigente dell’art.36-bis con il supporto di un tecnico e di un legale.
Il secondo discrimine è la conformità urbanistica attuale. L’intervento deve risultare compatibile con gli strumenti urbanistici vigenti al momento della domanda. Se la destinazione di zona o gli indici edificatori odierni non consentirebbero quell’opera, la strada del 36-bis si chiude. Verificare lo stato urbanistico è quindi il passaggio preliminare: l’articolo su come funziona la verifica urbanistica dell’immobile spiega come accertare questa compatibilità prima di muoversi.
Il terzo elemento è la doppia conformità in versione attenuata: conformità edilizia all’epoca dei lavori e conformità urbanistica al momento della domanda. Questo è il vero cuore della semplificazione e ciò che distingue il 36-bis dall’ordinario articolo 36.
| Profilo | Art. 36 (ordinario) | Art. 36-bis (semplificato) |
|---|---|---|
| Conformità richiesta | Urbanistica ed edilizia in entrambi i momenti | Edilizia all’epoca dei lavori, urbanistica oggi |
| Tipo di difformità | Generale | Parziali difformità (art.34) e variazioni essenziali (art.32), con regime di conformità attenuata |
| Titolo necessario | Permesso/SCIA in sanatoria | SCIA o permesso in sanatoria secondo l’intervento |
| Esito su abuso totale | Possibile se doppia conformità | Escluso |
I dati della tabella hanno valore orientativo: l’inquadramento esatto del singolo intervento richiede sempre la lettura del titolo edilizio e dei vincoli locali.
Doppia conformità: cosa cambia davvero con la Salva Casa
Il superamento della doppia conformità piena è la novità più rilevante e la più fraintesa. Molti pensano che la Salva Casa renda sanabile qualsiasi abuso: non è così. Il requisito edilizio storico resta. L’opera deve essere stata conforme alle norme edilizie in vigore quando è stata realizzata. Ciò che cade è l’obbligo di conformità urbanistica anche all’epoca dei lavori, sostituito dalla sola conformità urbanistica attuale.
In pratica, una difformità interna realizzata anni fa e oggi compatibile con il piano regolatore vigente può rientrare nel 36-bis anche se all’epoca contrastava con uno strumento urbanistico poi superato. Questo sblocca molte situazioni che prima finivano in stallo, soprattutto in compravendita, dove la conformità è condizione per il rogito e per l’erogazione del mutuo.
Con l’articolo 36-bis cade la conformità urbanistica storica, non quella edilizia: l’opera deve comunque rispettare le regole costruttive del proprio tempo.
Resta fermo il principio dello stato legittimo. La regolarizzazione serve a definire la posizione dell’immobile rispetto ai titoli: chi vende o compra dovrebbe sempre ricostruire lo stato legittimo dell’immobile prima di firmare, perché è il documento che dimostra la regolarità urbanistico-edilizia.
Casi pratici: veranda, variazioni essenziali, difformità parziali
La domanda più frequente riguarda la veranda. Una veranda chiusa abusivamente può rientrare nella sanatoria semplificata solo se costituisce una difformità parziale e non una variazione essenziale o un aumento di volumetria che sconfina nell’abuso sostanziale. Se la veranda crea nuova superficie utile non compatibile con gli indici di zona vigenti, il 36-bis non basta e occorre valutare altre strade, spesso non percorribili. La qualificazione tecnica caso per caso è imprescindibile e va affidata a un tecnico abilitato.
Le variazioni essenziali (mutamento di destinazione d’uso con carico urbanistico, aumenti significativi di volume o superficie, modifiche sostanziali dei parametri, come definite dall’art.32 del DPR 380/2001) rientrano anch’esse nell’art.36-bis, con lo stesso regime di conformità attenuata delle parziali difformità. Non sono quindi escluse per principio. Il punto delicato è un altro: la difformità deve risultare compatibile con la disciplina urbanistica vigente al momento della domanda. Se quel mutamento d’uso o quell’aumento di carico urbanistico non sarebbe oggi consentito dagli strumenti urbanistici, viene meno il presupposto di conformità attuale e la sanatoria semplificata non regge. È un profilo che richiede una valutazione legale e tecnica puntuale, perché l’esito dipende dalla compatibilità concreta, non da un’esclusione automatica della categoria. Le difformità parziali sono il terreno più ricorrente, ma non l’unico coperto dalla procedura.
Alcuni esempi tipici aiutano a orientarsi, ma vanno sempre verificati sul singolo immobile:
- Spostamenti di tramezzi interni che modificano la distribuzione senza incidere su volumi e prospetti.
- Piccole difformità di superficie rispetto al progetto assentito, entro le soglie non sostanziali.
- Modifiche di aperture e finestrature non rilevanti per i prospetti vincolati.
| Caso pratico | Possibile via 36-bis? | Condizione chiave |
|---|---|---|
| Tramezzi interni spostati | Spesso sì | Difformità parziale, nessun carico nuovo |
| Veranda chiusa | A volte | No volume/superficie non compatibile oggi |
| Cambio d’uso con carico urbanistico | Dipende | Serve compatibilità urbanistica attuale |
| Aumento volumetrico rilevante | No | Abuso sostanziale, fuori 36-bis |
Quando la difformità rientra, il passo successivo è capire come presentare la domanda e quanto costa: trovi i dettagli operativi nella guida su cos’è la sanatoria edilizia e come funziona e nell’analisi dedicata a quanto costa una sanatoria edilizia tra oblazione, oneri e spese tecniche. Anche regolarizzata, l’opera potrebbe non bastare da sola al rogito: l’articolo sui controlli che servono quando la sanatoria edilizia non basta spiega quali verifiche aggiuntive completano il quadro.
Quando la sanatoria semplificata NON si applica
Conoscere i limiti è importante quanto conoscere i requisiti. La procedura del 36-bis non si applica agli abusi totali, cioè a opere realizzate del tutto in assenza di titolo e prive di conformità edilizia originaria. Va invece sfatato l’automatismo per cui «immobile vincolato uguale non sanabile»: in presenza di vincolo paesaggistico l’articolo 36-bis, comma 4, non chiude la strada, ma la subordina all’acquisizione del parere vincolante dell’autorità preposta al vincolo e del parere vincolante della soprintendenza. Questa disciplina opera anche quando i lavori hanno comportato la creazione di superfici o volumi e anche quando il vincolo paesaggistico è stato apposto dopo la realizzazione dell’opera. Il binario resta più rigido e con esito non scontato, perché dipende da quei pareri, ma non è precluso in partenza. Attenzione a non generalizzare: le altre discipline di settore (vincoli ambientali, idrogeologici, storico-artistici e simili) restano differenziate e vanno verificate caso per caso, ciascuna con le proprie regole. Le variazioni essenziali, invece, rientrano nell’art.36-bis: il loro limite non è l’esclusione di principio, ma la compatibilità con la disciplina urbanistica attuale, che va verificata sul caso concreto.
Restano esclusi anche gli immobili dove la difformità incide su parametri non più compatibili con la disciplina urbanistica vigente. Se oggi quell’intervento non sarebbe autorizzabile, la conformità attuale manca e il presupposto del 36-bis viene meno. In questi casi non esiste scorciatoia: la valutazione deve essere prudente e, sui profili a maggiore rischio, va sottoposta a una verifica legale e tecnica prima di assumere impegni in compravendita.
Vale infine distinguere la sanatoria dalle tolleranze. Alcune piccole discordanze rientrano nelle tolleranze costruttive dell’articolo 34-bis e non richiedono alcuna sanatoria: l’approfondimento su come funzionano le tolleranze costruttive con la Salva Casa chiarisce dove finisce la tolleranza e dove inizia la difformità da sanare.
Perché tutto questo conta nella compravendita
In una compravendita, la conformità non è un dettaglio burocratico: è la condizione che permette al notaio di rogitare e alla banca di erogare il mutuo. Un immobile con difformità non sanate espone l’acquirente a rischi concreti e il venditore a responsabilità contrattuali. Sapere in anticipo se una difformità rientra nel 36-bis consente di pianificare la regolarizzazione nei tempi giusti, senza far saltare l’affare.
Per chi sta per vendere o comprare, la mossa corretta è far valutare l’immobile da un tecnico che inquadri ogni difformità rispetto al perimetro della sanatoria semplificata. La relazione di commerciabilità dell’immobile mette nero su bianco lo stato urbanistico-edilizio e indica se e come l’immobile è regolarizzabile prima del rogito. In alternativa, una consulenza tecnica prima dell’acquisto della casa permette di individuare le difformità e di capire quali rientrano nel 36-bis prima di firmare qualsiasi impegno.
Verificare la sanabilità prima del rogito evita trattative bloccate, mutui sospesi e contenziosi: è l’investimento che protegge l’intera operazione.
La sanatoria semplificata è uno strumento utile, ma circoscritto. Funziona quando l’intervento è una difformità parziale conforme alla disciplina edilizia dell’epoca e a quella urbanistica di oggi. Fuori da questo perimetro servono altre strade, spesso più complesse. Affidarsi a una verifica tecnica documentata è il modo più sicuro per sapere, prima di muoversi, se l’articolo 36-bis è davvero la soluzione applicabile al tuo immobile.
*Contenuto informativo aggiornato a giugno 2026. Non sostituisce una valutazione tecnico-legale sul caso concreto.*
