Comprare casa non è mai solo una questione di metri quadri e prezzo: spesso il vero rischio si nasconde nella burocrazia. Uno degli ostacoli più sottovalutati? Gli abusi edilizi. E in molti casi, l’unica via d’uscita è la sanatoria edilizia.
Ma quando è davvero possibile? E soprattutto, come funziona nel concreto?
In questo articolo vediamo come fare una sanatoria edilizia, quando puoi richiederla, quali sono i costi da mettere in conto e i rischi che devi assolutamente conoscere prima di acquistare o vendere un immobile non conforme.
Cos’è una sanatoria edilizia (e perché potresti averne bisogno)
Quando si scopre un abuso edilizio, la prima domanda che ci si pone è: si può sistemare? La risposta è: dipende. E proprio qui entra in gioco la sanatoria edilizia.
Regolarizzare un abuso: cosa significa
La sanatoria è una procedura che consente di regolarizzare interventi eseguiti senza autorizzazione, purché siano compatibili con le normative urbanistiche in vigore. Parliamo, ad esempio, di modifiche interne non dichiarate, verande chiuse, soppalchi, garage o ampliamenti realizzati senza permessi.
Quando diventa necessaria
Spesso emerge durante una trattativa o una ristrutturazione, ma può anche comparire all’improvviso, dopo l’acquisto. In tutti i casi, comporta una serie di obblighi tecnici e amministrativi non banali, che è bene conoscere prima di procedere.
Quando puoi chiedere una sanatoria edilizia (e quando no)
Sanare non significa cancellare l’abuso con un colpo di spugna. Serve capire se ci sono i requisiti per poterla ottenere. E non sempre è possibile.
I requisiti per ottenere una sanatoria
È possibile presentare una richiesta solo se l’intervento risulta compatibile con i vincoli urbanistici e regolamenti edilizi, anche al momento della realizzazione. Questo significa che l’opera abusiva doveva essere autorizzabile già all’epoca, anche se il permesso non è stato richiesto.
Quando non è possibile regolarizzare
Se l’intervento ha violato distanze minime, superato la volumetria concessa, interessato zone vincolate o non edificabili, nessuna sanatoria sarà concessa. In questi casi, l’unica soluzione sarà demolire le opere abusive o ripristinare lo stato originario.
Come si fa una sanatoria edilizia: documenti, tempi e costi
Non basta voler regolarizzare: bisogna presentare documenti, pagare sanzioni e, a volte, aspettare mesi per una risposta. Vediamo cosa comporta, nella pratica.
Passaggi operativi
La procedura inizia con l’incarico a un tecnico abilitato, che effettua un rilievo dell’immobile, confronta lo stato di fatto con quello autorizzato, e prepara la pratica. Si procede poi con la presentazione al Comune, il pagamento delle sanzioni e l’attesa dell’approvazione.
Procedure semplificate
Per irregolarità minori, può bastare una CILA in sanatoria, che ha tempi più rapidi e un iter meno complesso. Ma attenzione: è comunque richiesta una valutazione tecnica, e la compatibilità urbanistica è sempre necessaria.
Sanatoria edilizia: costi nascosti e spese da non sottovalutare
Molti pensano che basti pagare una multa e tutto torni in regola. Ma la realtà è più articolata, e spesso molto più costosa del previsto.
Costi da considerare
Una sanatoria può comportare parcelle tecniche, oneri concessori, diritti di segreteria e interventi di adeguamento. Il tutto si aggiunge alla sanzione amministrativa, che varia a seconda del tipo di abuso e del Comune.
Rischi economici dopo l’acquisto
Se l’abuso viene scoperto dopo aver comprato casa, questi costi ricadono tutti sul nuovo proprietario. E a quel punto, è troppo tardi per tornare indietro.
Quando la sanatoria edilizia non è possibile: cosa rischi
Non tutti gli abusi sono sanabili. E quando non lo sono, le conseguenze possono essere molto serie.
Le conseguenze legali
In assenza di sanabilità, il Comune può emettere un’ordinanza di demolizione. Questo comporta spese per lavori forzati, la possibile perdita di agibilità e, in casi estremi, sanzioni penali se l’abuso compromette la sicurezza.
Effetti sul valore e sulla vendibilità dell’immobile
Un immobile non conforme non può essere venduto regolarmente, non può ottenere mutui e non dà accesso a bonus fiscali. In pratica, diventa un bene immobilizzato — difficile da valorizzare o utilizzare.
Come evitare problemi legati alla sanatoria edilizia prima dell’acquisto
La soluzione migliore? Agire prima, con una verifica tecnica accurata dell’immobile. È l’unico modo per sapere con certezza cosa stai comprando.
Perché agire prima è fondamentale
Molti pensano che “tanto si risolve dopo”. Ma le sanatorie non sono garantite e possono richiedere mesi, se non anni. Con una verifica tecnica preventiva, puoi scoprire eventuali difformità prima di firmare.
Cosa fa un tecnico durante la verifica
Un professionista confronta lo stato reale dell’immobile con la documentazione edilizia e catastale. Se emergono problemi, può stimare i costi di regolarizzazione, la possibilità di ottenere una sanatoria o — in casi più gravi — consigliarti di non procedere.
Perché una consulenza tecnica è fondamentale per la sanatoria edilizia
Affidarsi a un tecnico non è un costo extra: è un investimento in sicurezza, serenità e potere contrattuale.
I vantaggi concreti di una consulenza tecnico professionale
Una consulenza ti permette di:
- Individuare problemi nascosti prima della proposta d’acquisto
- Valutare se l’abuso è sanabile (e quanto costerà)
- Evitare sorprese dopo il rogito
- Usare le criticità emerse per rinegoziare il prezzo
Più consapevolezza, meno rischi
Sapere cosa stai acquistando, in modo chiaro e completo, è il modo migliore per evitare brutte sorprese, risparmiare denaro e procedere con fiducia.
Sanatoria edilizia: soluzione o trappola?
In alcuni casi, la sanatoria è l’unico modo per regolarizzare una situazione complessa. Ma non è una scorciatoia. Richiede tempo, verifiche e non sempre porta al risultato sperato.
Ecco perché la vera sicurezza nasce prima della firma, con una consulenza tecnica mirata che ti protegge da rischi spesso invisibili.
Prevenire costa meno che rimediare. Sempre.
